Dla wielu inwestorów, szczególnie tych planujących budowę domu na działkach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy mogą wpłynąć na przyszłość inwestycji. Właściciele działek myślący o przekształceniu ich w tereny budowlane muszą wiedzieć, co te zmiany mogą dla nich oznaczać. Co warto o nich wiedzieć?
Czym jest plan ogólny?
Plan ogólny to nadrzędny dokument, który wpływa na przyszłe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z nowymi przepisami gminy są zobligowane do uchwalenia planów ogólnych do 31 grudnia 2025 roku. Jeśli gmina nie zdąży takiego planu uchwalić do końca roku, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie niemożliwe.
Zmiany przepisów o warunkach zabudowy wejdą w życie od 1 stycznia 2026 roku, zatem do 31 grudnia wydawanie decyzji o warunkach zabudowy powinno odbywać się bez problemów, chyba że dana działka objęta jest już miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie decyzje wydane do 31 grudnia 2025 roku pozostaną ważne nawet po 1 stycznia 2026 roku. Jednak od 1 stycznia 2026 roku decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana wyłącznie wtedy, jeśli będzie zgodna z planem ogólnym oraz gdy dana działka zostanie objęta tzw. obszarem uzupełnienia zabudowy określonym w planie ogólnym, a także jeśli zostaną spełnione pozostałe wymogi określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Każda gmina musi więc wyznaczyć specjalny teren, na którym dopuszcza się zabudowę. Jeżeli dana działka nie znajdzie się na tym obszarze, lub takie obszary nie zostaną w ogóle przez gminę wyznaczone, to decyzja o warunkach zabudowy będzie niemożliwa do uzyskania. Dla właścicieli takich działek będzie to oznaczało, że nie będą mogli już na nich wybudować domu.
Co jeszcze się zmieni? Decyzje o warunkach zabudowy nie będą już bezterminowe tak jak do tej pory. Wszystkie wydawane po 1 stycznia 2026 roku decyzje będą miały ważność 5 lat od daty uprawomocnienia.
Jeśli planujesz budowę, wniosek złóż już teraz
Jeśli posiadasz działkę, które nie jest objęta MPZP, to najlepiej będzie, jeśli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożysz do końca 2025 roku. Ważne, aby przed końcem roku złożyć sam wniosek. Decyzja może przyjść po 1 stycznia 2026 roku, lecz wciąż będzie ważna i umożliwi rozpoczęcie budowy domu.
Jeśli dane grunty nie zostaną objęte w przyszłości planem ogólnym, to po 1 stycznia 2026 nie będzie można już uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli natomiast dopiero planujesz zakup działki, to powinieneś regularnie sprawdzać, czy gmina, na której terenie działka się znajduje, podjęła już uchwałę o sporządzeniu planu ogólnego. Ta informacja pomoże Ci bowiem ocenić, jakie działania podjąć. Jeśli jednak planujesz kupić działkę bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pamiętaj, że powinieneś zawrzeć w umowie przedwstępnej takie zapisy, które w przyszłości uchronią Cię przed konsekwencjami problemów z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.
