Zakup działki to dla wielu inwestorów i przyszłych właścicieli domów życiowa decyzja, której skutki finansowe i prawne rozciągają się na wiele lat. Niestety, nawet najbardziej atrakcyjny grunt może kryć w sobie wady, o których kupujący dowiaduje się dopiero po sfinalizowaniu transakcji. W takiej sytuacji nabywca nie jest jednak bezbronny. Prawo przewiduje mechanizmy ochronne, które pozwalają dochodzić swoich roszczeń.
Wady działki można podzielić na prawne i fizyczne. Pierwsze z nich dotyczą kwestii własności, służebności, hipotek lub innych obciążeń, które mogą ograniczać prawo do korzystania z nieruchomości. Typowym przykładem wady prawnej jest sytuacja, gdy działka ma nieujawnionego współwłaściciela, albo gdy istnieje roszczenie osoby trzeciej, o którym kupujący nie został poinformowany.
Z kolei wady fizyczne to wszelkie cechy działki powodujące, że nie nadaje się ona do celu określonego w umowie. Mogą to być m.in. niekorzystne warunki gruntowe, brak dostępu do drogi publicznej, niemożność doprowadzenia mediów czy niezgodność działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przykładem może być grunt sprzedany jako budowlany, który ze względu na zbyt wysoki poziom wód gruntowych nie nadaje się pod zabudowę.
Jak ograniczyć ryzyko przed zakupem?
Najlepszym sposobem uniknięcia problemów jest dokładne sprawdzenie działki przed podpisaniem umowy. Warto przeanalizować:
- księgę wieczystą – pozwala ustalić, kto jest właścicielem, czy działka nie jest obciążona hipoteką, służebnością lub innym prawem osoby trzeciej; księgi wieczyste są jawne, więc kupujący nie może się później zasłaniać nieznajomością wpisów;
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (PMZP) – informuje on, jakie jest przeznaczenie gruntu i czy można na nim zrealizować planowaną inwestycję; brak planu wymaga wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy (WZ);
- warunki gruntowe – warto zlecić badania geotechniczne, zwłaszcza jeśli planowana jest budowa domu z piwnicą;
- dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie – brak przyłączy lub drogi dojazdowej może znacząco obniżyć wartość nieruchomości.
Oględziny działki najlepiej przeprowadzić w towarzystwie pośrednika lub rzeczoznawcy majątkowego, który pomoże wykryć potencjalne problemy. W przypadku wątpliwości dobrze jest skorzystać z porady prawnika specjalizującego się w obrocie nieruchomościami.
Odpowiedzialność sprzedającego
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, sprzedający ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne nieruchomości, jeśli kupujący nie wiedział o nich w chwili zakupu. Odpowiedzialność ta obowiązuje przez 5 lat od wydania nieruchomości, a w przypadku wad prawnych przez rok od momentu ich wykrycia.
Kupujący nie może powoływać się na wady, które były mu znane lub które można było łatwo wykryć przed zawarciem umowy. Jednocześnie warto pamiętać, że zapisy w akcie notarialnym mogą ograniczać lub wyłączać rękojmię. Jeśli jednak sprzedający zataił wadę w sposób celowy, takie postanowienia są nieważne zgodnie z art. 558 §2 Kodeksu cywilnego.
W praktyce wielu sprzedających próbuje ograniczyć swoją odpowiedzialność, wprowadzając do umowy klauzule o braku roszczeń po stronie kupującego. Nie należy ich akceptować bez analizy prawnej, ponieważ mogą one znacznie utrudnić późniejsze dochodzenie swoich praw.
Co zrobić, gdy wada wyjdzie na jaw po zakupie?
Kupujący, który odkryje ukrytą wadę działki, ma kilka możliwości działania. Może on:
- żądać usunięcia wady – jeśli jest to technicznie wykonalne (np. wykonania przyłącza lub naprawy błędnych pomiarów granic);
- domagać się obniżenia ceny – gdy wada nie uniemożliwia korzystania z działki, ale obniża jej wartość;
- odstąpić od umowy i zażądać zwrotu zapłaconej kwoty – gdy wada jest poważna i nieusuwalna, a działka nie spełnia celu, dla którego została kupiona.
W każdym przypadku konieczne jest udokumentowanie problemu. Należy przedstawić np. ekspertyzę techniczną, opinię geologiczną lub inne dokumenty z urzędu. W razie sporu kupujący może wystąpić do sądu o odszkodowanie lub zwrot środków.
