Szanse i zagrożenia związane z uwolnieniem danych

Powszechny dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości miał przede wszystkim zrównać pozycję sprzedających i kupujących na rynku mieszkaniowym. Ułatwienie tej drugiej grupie dotarcia do informacji zwiększa bezpieczeństwo inwestorów w tym segmencie. Co ważne, w RCN, prowadzonym przez powiaty, umieszczane są dane z aktów notarialnych. W rejestrze nie ma informacji, kto był stroną transakcji, ale są dokładne dane adresowe nieruchomości. Prócz tego w bazie znajdziemy dane o powierzchni lokalu, liczbie izb, kondygnacji, dacie transakcji i cenie. Wydaje się, że nie narusza to niczyich interesów, ale osoby, które sprawnie poruszają się w tym systemie, mogą łatwo sprawdzić, za ile sąsiad kupił lub sprzedał mieszkanie.

Kolejny problem dotyczy masowego udostępniania danych z RCN na różnych portalach. Choć zmiany prawne zniosły tylko opłaty za informacje, wiele stron upublicznia dane z rejestru, licząc na większy ruch sieciowy. U wielu osób wzbudza to obawy, jednak inni cieszą się, ze stawki transakcyjne przestały być wreszcie tajemnicą. Radość podzielają również społecznicy. Twórcy grupy i portalu Deweloperuch.pl tłumaczą, że dane finansowane ze środków publicznych powinny służyć społeczeństwu. Zniesienie opłat przywraca zdrową sytuację, gdy informacje zbierane i obsługiwane przez urzędy są dobrem publicznym. Prócz tego warto podkreślić, że publiczny dostęp do tego typu danych jest standardem w państwach rozwiniętych.

Co na to Urząd Ochrony Danych Osobowych?

Stanowisko UODO już wpłynęło na kształt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2025 r., poz. 1669) Zgodnie z nią w przyszłym roku ma zacząć działać portal DOM z cenami transakcyjnymi domów i mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego. To projekt, który ma podobny cel jak uwolnienie danych z RCN. Jeśli portal powstanie, będzie na nim działał mechanizm, który ma skutecznie chronić wrażliwe informacje o kupujących. Użytkownik portalu nie dostanie informacji o konkretnych transakcjach w lokalizacji, która go interesuje, ale średnią z minimum sześciu transakcji dokonanych przez minimum sześciu nabywców.

Zabezpieczenia takiego nie da się zastosować przy obecnym szerokim dostępie do danych z RCN. W tej chwili bardzo łatwo powiązać cenę transakcyjną z konkretną transakcją. W związku z tym pojawiają się wątpliwości, czy gromadzenie i udostępnianie takich danych jest zgodne z Konstytucją.

Zdaniem części specjalistów zmiany w obecnym kształcie przyniosą korzyści przede wszystkim dużym podmiotom gospodarczym. Dzięki łatwiejszemu dostępowi do tego typu informacji sporządzanie wycen czy analiz rynkowych będzie łatwiejsze. Tymczasem istnieją obawy, że gdy szczegóły prywatnych aktów notarialnych staną się publiczne, pojawią się naciski, by ograniczyć informacje zbierane w RCN.

Artykuł Czy Rejestr Cen Nieruchomości narusza prawo do prywatności? pochodzi z serwisu Geo Invest Poznań.

Wady działki można podzielić na prawne i fizyczne. Pierwsze z nich dotyczą kwestii własności, służebności, hipotek lub innych obciążeń, które mogą ograniczać prawo do korzystania z nieruchomości. Typowym przykładem wady prawnej jest sytuacja, gdy działka ma nieujawnionego współwłaściciela, albo gdy istnieje roszczenie osoby trzeciej, o którym kupujący nie został poinformowany.

Z kolei wady fizyczne to wszelkie cechy działki powodujące, że nie nadaje się ona do celu określonego w umowie. Mogą to być m.in. niekorzystne warunki gruntowe, brak dostępu do drogi publicznej, niemożność doprowadzenia mediów czy niezgodność działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przykładem może być grunt sprzedany jako budowlany, który ze względu na zbyt wysoki poziom wód gruntowych nie nadaje się pod zabudowę.

Jak ograniczyć ryzyko przed zakupem?

Najlepszym sposobem uniknięcia problemów jest dokładne sprawdzenie działki przed podpisaniem umowy. Warto przeanalizować:

• księgę wieczystą – pozwala ustalić, kto jest właścicielem, czy działka nie jest obciążona hipoteką, służebnością lub innym prawem osoby trzeciej; księgi wieczyste są jawne, więc kupujący nie może się później zasłaniać nieznajomością wpisów;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (PMZP) – informuje on, jakie jest przeznaczenie gruntu i czy można na nim zrealizować planowaną inwestycję; brak planu wymaga wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy (WZ);
• warunki gruntowe – warto zlecić badania geotechniczne, zwłaszcza jeśli planowana jest budowa domu z piwnicą;
• dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie – brak przyłączy lub drogi dojazdowej może znacząco obniżyć wartość nieruchomości.

Oględziny działki najlepiej przeprowadzić w towarzystwie pośrednika lub rzeczoznawcy majątkowego, który pomoże wykryć potencjalne problemy. W przypadku wątpliwości dobrze jest skorzystać z porady prawnika specjalizującego się w obrocie nieruchomościami.

Odpowiedzialność sprzedającego

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, sprzedający ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne nieruchomości, jeśli kupujący nie wiedział o nich w chwili zakupu. Odpowiedzialność ta obowiązuje przez 5 lat od wydania nieruchomości, a w przypadku wad prawnych przez rok od momentu ich wykrycia.

Kupujący nie może powoływać się na wady, które były mu znane lub które można było łatwo wykryć przed zawarciem umowy. Jednocześnie warto pamiętać, że zapisy w akcie notarialnym mogą ograniczać lub wyłączać rękojmię. Jeśli jednak sprzedający zataił wadę w sposób celowy, takie postanowienia są nieważne zgodnie z art. 558 §2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce wielu sprzedających próbuje ograniczyć swoją odpowiedzialność, wprowadzając do umowy klauzule o braku roszczeń po stronie kupującego. Nie należy ich akceptować bez analizy prawnej, ponieważ mogą one znacznie utrudnić późniejsze dochodzenie swoich praw.

Co zrobić, gdy wada wyjdzie na jaw po zakupie?

Kupujący, który odkryje ukrytą wadę działki, ma kilka możliwości działania. Może on:

• żądać usunięcia wady – jeśli jest to technicznie wykonalne (np. wykonania przyłącza lub naprawy błędnych pomiarów granic);
• domagać się obniżenia ceny – gdy wada nie uniemożliwia korzystania z działki, ale obniża jej wartość;
• odstąpić od umowy i zażądać zwrotu zapłaconej kwoty – gdy wada jest poważna i nieusuwalna, a działka nie spełnia celu, dla którego została kupiona.

W każdym przypadku konieczne jest udokumentowanie problemu. Należy przedstawić np. ekspertyzę techniczną, opinię geologiczną lub inne dokumenty z urzędu. W razie sporu kupujący może wystąpić do sądu o odszkodowanie lub zwrot środków.

Artykuł Ukryte wady działki – co można zrobić? pochodzi z serwisu Geo Invest Poznań.

Skąd wzięły się Rodzinne Ogrody Działkowe?

Historia ROD w Polsce sięga końca XIX wieku. Pierwsze ogrody działkowe powstały w 1897 roku w Grudziądzu z inicjatywy doktora Jana Jalkowskiego. Początkowo miały charakter ogrodów pracowniczych, gdyż zapewniały rodzinom robotniczym dostęp do świeżych warzyw i owoców. Z czasem idea się rozwinęła, a działki stały się miejscem rekreacji i wypoczynku.

Warto zaznaczyć, że współczesna forma ROD funkcjonuje na podstawie ustawy z 2013 roku, która uregulowała zasady ich zakładania i użytkowania. Co ciekawe, mimo długiej tradycji działkowcy nie są właścicielami ziemi. Grunty należą zazwyczaj do Skarbu Państwa bądź też samorządów, a użytkownicy otrzymują prawo do dzierżawy. To oznacza, że „kupno działki” w praktyce polega na przejęciu praw do jej użytkowania, a nie na faktycznej własności.

Dlaczego działki ROD wciąż przyciągają chętnych?

Choć Rodzinne Ogrody Działkowe nie są nowym pomysłem, w ostatnich latach przeżywają prawdziwy renesans. Pandemia pokazała, jak ważny jest dostęp do zielonej przestrzeni, zwłaszcza dla mieszkańców małych mieszkań w blokach. Działka stała się wtedy idealnym miejscem do odpoczynku i kontaktu z naturą. W dodatku ogrody działkowe poprawiają jakość miejskiego powietrza, magazynują wodę i obniżają temperaturę w upalne dni, co sprawia, że mają ogromne znaczenie ekologiczne.

Oczywiście nie można też pominąć aspektu zdrowotnego – praca w ogrodzie działa jak naturalny sposób na stres i sprzyja aktywności fizycznej. Nic dziwnego, że popyt na działki rośnie, a wraz z nim ceny „odstępnego” za prawo do dzierżawy, które w dużych miastach potrafią sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jak wygląda korzystanie z działki ROD?

Choć na działce ROD można poczuć się jak u siebie, obowiązują tu konkretne zasady. Działkowcy mają prawo uprawiać rośliny, stawiać altany i korzystać z ogólnej infrastruktury, ale muszą przestrzegać regulaminu ogrodu. Zabronione jest prowadzenie działalności gospodarczej, stałe zamieszkiwanie czy stawianie obiektów większych niż dopuszczają przepisy (np. altany powyżej 35 m²).

Co więcej, każdy użytkownik zobowiązany jest do utrzymywania porządku, opłacania kosztów związanych z utrzymaniem ogrodu i dbania o wspólną przestrzeń. Prawo do działki można przekazać innej osobie, ale wymaga to zgody stowarzyszenia ogrodowego, które zarządza danym ROD-em.

Rodzinne Ogrody Działkowe to więc coś więcej niż zwykły kawałek ziemi. To wspólnota ludzi, którzy cenią naturę i chcą odetchnąć od miejskiego tempa. Choć nie dają pełnej własności, oferują coś bezcennego – swobodę spędzania czasu na świeżym powietrzu i poczucie, że nawet w centrum miasta można mieć swój mały raj.

Artykuł Czym jest działka ROD? pochodzi z serwisu Geo Invest Poznań.

Definicja nieruchomości rolnej w Kodeksie cywilnym

Art. 46. 1 Kodeksu cywilnego stanowi, co należy rozumieć przez pojęcie nieruchomości rolne (inaczej grunty rolne). To takie nieruchomości, które mogą lub są aktualnie wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. Nie włącza się jednak do niej produkcji ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej.

Rozróżnienie gruntu rolnego i nieruchomości rolnej

Pomimo faktu, że prawo cywilne zrównuje ze sobą określenia nieruchomość i grunt rolny, to nie są one synonimami. Grunt rolny może stanowić część lub całość nieruchomości. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, są nimi m.in. grunty:

• określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;
• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, które służą wyłącznie na potrzeby rolnictwa;
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny;
• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi;
• rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych;
• melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych;
• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
• torfowisk i oczek wodnych;
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Nieruchomość rolna jest nieruchomością gruntową, inaczej działką, na której prowadzona jest działalność rolnicza w postaci m.in. hodowli zwierząt czy uprawy roślin. Znajduje się ona poza terenem miejskim i stanowi odrębny przedmiot własności.

Nieruchomość rolna a gospodarstwo rolne

Nieruchomość rolna różni się od gospodarstwa rolnego tym, że nie obejmuje swoim zakresem infrastruktury i nie musi spełniać wymogów dotyczących powierzchni. Niekonieczne musi być prowadzona w jej obrębie działalność rolnicza, ponieważ pojęcie to obejmuje również odłogi i ugory, które potencjalnie mogą kiedyś zostać przekształcone w grunty do produkcji roślinnej czy hodowli zwierząt.

Natomiast gospodarstwo rolne obejmuje grunty rolne, wraz z budynkami, a nawet całym inwentarzem, jaki jest niezbędny dla prowadzenia stałej produkcji rolnej. Musi obejmować ponad 1 ha gruntów. Mianem gruntów rolnych określić można:

• pole uprawne,
• obszary sadownicze,
• lasy,
• pastwiska.

Gospodarstwo rolne jest pojęciem węższym od nieruchomości rolnej.

Poszczególne tereny wchodzące w skład takich nieruchomości oznacza się w ramach ewidencji określonymi symbolami:

• R – oznacza grunty orne,
• Ps – pastwiska trwałe,
• S – sady,
• Br – grunty rolne zabudowane,
• Wsr – grunty pod stawami,
• W – grunty pod rowami,
• Ł – łąki trwałe,
• Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Można znaleźć takie skróty w planach zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo w odniesieniu do terenów, na których odbywa się produkcja rolna, używa się skrótu RU, a dla terenów zabudowy zagrodowej – RM.

Artykuł Czym jest nieruchomość rolna? pochodzi z serwisu Geo Invest Poznań.

Czym jest plan ogólny?

Plan ogólny to nadrzędny dokument, który wpływa na przyszłe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z nowymi przepisami gminy są zobligowane do uchwalenia planów ogólnych do 31 grudnia 2025 roku. Jeśli gmina nie zdąży takiego planu uchwalić do końca roku, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie niemożliwe.

Zmiany przepisów o warunkach zabudowy wejdą w życie od 1 stycznia 2026 roku, zatem do 31 grudnia wydawanie decyzji o warunkach zabudowy powinno odbywać się bez problemów, chyba że dana działka objęta jest już miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie decyzje wydane do 31 grudnia 2025 roku pozostaną ważne nawet po 1 stycznia 2026 roku. Jednak od 1 stycznia 2026 roku decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana wyłącznie wtedy, jeśli będzie zgodna z planem ogólnym oraz gdy dana działka zostanie objęta tzw. obszarem uzupełnienia zabudowy określonym w planie ogólnym, a także jeśli zostaną spełnione pozostałe wymogi określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Każda gmina musi więc wyznaczyć specjalny teren, na którym dopuszcza się zabudowę. Jeżeli dana działka nie znajdzie się na tym obszarze, lub takie obszary nie zostaną w ogóle przez gminę wyznaczone, to decyzja o warunkach zabudowy będzie niemożliwa do uzyskania. Dla właścicieli takich działek będzie to oznaczało, że nie będą mogli już na nich wybudować domu.

Co jeszcze się zmieni? Decyzje o warunkach zabudowy nie będą już bezterminowe tak jak do tej pory. Wszystkie wydawane po 1 stycznia 2026 roku decyzje będą miały ważność 5 lat od daty uprawomocnienia.

Jeśli planujesz budowę, wniosek złóż już teraz

Jeśli posiadasz działkę, które nie jest objęta MPZP, to najlepiej będzie, jeśli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożysz do końca 2025 roku. Ważne, aby przed końcem roku złożyć sam wniosek.  Decyzja może przyjść po 1 stycznia 2026 roku, lecz wciąż będzie ważna i umożliwi rozpoczęcie budowy domu.

Jeśli dane grunty nie zostaną objęte w przyszłości planem ogólnym, to po 1 stycznia 2026 nie będzie można już uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli natomiast dopiero planujesz zakup działki, to powinieneś regularnie sprawdzać, czy gmina, na której terenie działka się znajduje, podjęła już uchwałę o sporządzeniu planu ogólnego. Ta informacja pomoże Ci bowiem ocenić, jakie działania podjąć. Jeśli jednak planujesz kupić działkę bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pamiętaj, że powinieneś zawrzeć w umowie przedwstępnej takie zapisy, które w przyszłości uchronią Cię przed konsekwencjami problemów z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Artykuł Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy – co oznaczają dla właścicieli działek? pochodzi z serwisu Geo Invest Poznań.

Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w dużych miastach są wysokie, a dostępność działek mocno ograniczona. Deweloperzy, chcąc realizować nowe projekty, muszą szukać przestrzeni dalej od centrum. Często wybierają też mniejsze miejscowości, ale dobrze skomunikowane i wyposażone w odpowiednią infrastrukturę.

Budowy w dużych miastach coraz trudniejsze

Na liczbę nowych inwestycji deweloperskich niekorzystnie wpływają również nowe regulacje dotyczące liczby miejsc postojowych, większej powierzchni biologicznie czynnej w relacji do powierzchni działki i zabudowy oraz wytyczne dotyczące wielkości placów zabaw uzależnionej od liczby lokali.

To wszystko sprawia, że niektóre działki przestały być atrakcyjne, ponieważ realizowana na nich inwestycja będzie miała mniejszą rentowność lub całkowicie nie będzie opłacalna.

Mimo to deweloperzy chcą budować i wzrasta liczba rozpoczętych budów oraz wydanych pozwoleń na budowę. Przedsiębiorcy liczą, że zmniejszająca się dynamika inflacji przyniesie w końcu wyczekiwane od dłuższego czasu obniżki stóp procentowych. Niższe stopy sprawią, że kredyty będą tańsze i bardziej dostępne. Dzięki nim wzrośnie popyt, ponieważ do planów zakupowych wrócą między innymi osoby, które decyzje o kupnie mieszkania odłożyły po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Działki budowlane ciągle w cenie

Chęć realizacji nowych inwestycji sprawia, że utrzymuje się duże zainteresowanie gruntami pod zabudowę mieszkaniową. Według danych opracowanych przez Cenatorium w pierwszej połowie 2024 roku ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę były najwyższe w Warszawie, Gdańsku i Krakowie.

Wzrosty cen działek wynosiły nawet 16 proc. w ujęciu rok do roku. Największe zmiany zostały odnotowane w Gdańsku i Łodzi, a najmniejsze we Wrocławiu i w Poznaniu. Ze względu na niską podaż ceny gruntów w dużych miastach są nawet kilka razy wyższe niż w ich okolicach.

Lepsze warunki dla inwestycji mieszkaniowych

Zwiększenie liczby mieszkań oraz zapobieganie dalszym gwałtownym wzrostom ich cen poprzez stworzenie stabilnych warunków dla inwestycji mieszkaniowych jest głównym celem reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Nowe przepisy nakładają na gminę obowiązek opracowania i przyjęcia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, który ma określać zasady zabudowy na jej obszarze. Zgodnie z nowymi przepisami inwestorzy realizujący projekty mieszkaniowe, mają również za zadanie realizować na terenie gminy inwestycje, których celem będzie powstanie nowej i poprawa już istniejącej infrastruktury. Działanie to ma na celu poprawę jakości życia i komfortu mieszkańców.

Gminy na przygotowanie planów mają czas do 1 stycznie 2026 roku, ale prawdopodobnie spora ich część nie zdąży z przygotowaniami w wyznaczonym czasie. Obawa przed problemami, jakie mogą spotkać inwestorów planujących rozpoczęcie budowy po zakończeniu 2025 roku, sprawia, że przyśpieszają oni swoje działania. Dalszy wzrost zainteresowania gruntami, którego możemy być świadkami w najbliższych miesiącach, może sprawić, że ceny będą w dalszym ciągu rosnąć.

Artykuł Zmiany w planowaniu przestrzennym a sytuacja na rynku działek pochodzi z serwisu Geo Invest Poznań.

Działka leśna – definicja

Według definicji zawartej w Ustawie o lasach  z dnia 28 września 1991 r., działka leśna to zwarty grunt, którego powierzchnia wynosi co najmniej 0,1 ha, pokryty roślinnością leśną lub jej przejściowo pozbawiony. Grunt ten z założenia przeznaczony jest do produkcji leśnej lub stanowi rezerwat przyrody, który wchodzi w skład parku narodowego bądź wpisany jest do rejestru zabytków. Działką leśną nazywa się także grunty związane z gospodarką leśną, zajęte przez budynki i budowle wykorzystywane dla jej potrzeb, linie podziału przestrzennego lasu, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, drogi i parkingi leśne itp.

Należy być świadomym, że działki leśne podlegają wielu ograniczeniom, jeśli chodzi o możliwości zagospodarowania. Sama obecność drzew czy innej roślinności charakterystycznej dla lasów nie oznacza jednak, że dana działka jest działką leśną. O takiej kwalifikacji decyduje bowiem wpis w rejestrze gruntów oraz oznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działka zakwalifikowana jest jako las bądź obszar chroniony to grunt, na którym budowanie na niej jest praktycznie niemożliwe. Może się też jednak okazać, że dana działka jest działką budowlaną, pomimo bliskości lasu czy znajdującej się w jej pobliżu roślinności typowej dla lasu.

Odlesienie

Jeśli właściciel działki otrzyma zgodę na wykorzystanie działki leśnej na cele nieleśne — np. na budowę domu, konieczne będzie odlesienie, czyli wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. Nie jest to jednak łatwa procedura.

W pierwszej kolejności należy zająć się zmianą przeznaczenia działki i wystąpić w tym celu z wnioskiem do marszałka województwa o wydanie odpowiedniej zgody. Wniosek składa w imieniu inwestora wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Aby marszałek wyraził zgodę na zmianę przeznaczenia działki, najpierw izba rolnicza musi wydać w tej sprawie pozytywną opinię. To natomiast możliwe jest wyłącznie wtedy, gdy zmiana ta nie wpłynie negatywnie na gospodarkę leśną.

Jeśli ostatecznie marszałek zgodę wyda, to kolejnym krokiem będzie złożenie wniosku do regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie z produkcji leśnej. Dopiero po otrzymaniu tej zgody, inwestor może złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Ułatwić i przyspieszyć cały proces może podział działki na części – mniej i bardziej zadrzewioną. Wtedy wniosek składa się jedynie na tą część, na której roślinności leśnej jest mniej. Jeśli wydana decyzja będzie pozytywna, to można zacząć usuwać drzewa z działki. Należy jednak pamiętać, że do samej wycinki również może być potrzebne uzyskanie pozwolenia na wycinkę.

Artykuł Odlesienie działki pochodzi z serwisu Geo Invest Poznań.

Odrolnienie działki – co to jest?

Zgodnie z prawem działka rolna jest terenem, który nie może zostać objęty zabudową mieszkaniową. Aby można było wznieść na nim np. dom jednorodzinny, należy najpierw zmienić przeznaczenie gruntu i wyłączyć grunty z produkcji rolniczej. Ten proces nazywamy właśnie odrolnieniem. Odrolnić działkę można pod warunkiem, że działka ta jest przeznaczona na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest często jednym z warunków niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę. To, czy trzeba uzyskać decyzję, która zezwala na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej, zależy od klasy gruntu, na którym planowana jest budowa. W przypadku gruntów klasy I, II i III (a i b) pochodzenia organicznego lub mineralnego odrolnienie będzie zależało od decyzji starosty, a w przypadku klasy IV (a i b), V i VI pochodzenia organicznego – starosta odmówić odrolnienia nie może. Grunty pochodzenia mineralnego o niższej klasie nie wymagają odrolnienia.

Warto też wiedzieć, że działki znajdujące się w obrębie granic administracyjnych miast, są z mocy prawa odrolnione. Na niełatwy i często czasochłonny proces muszą się przygotować zatem jedynie właściciele gruntów znajdujących się poza granicami administracyjnymi miast.

Wniosek, decyzja i opłaty

Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej składa się we właściwym starostwie powiatowym. Wniosek powinien zawierać:

• decyzję o warunkach zabudowy;
• wypis z rejestru gruntów;
• akt notarialny lub inny dokument potwierdzający prawo do gruntu;
• plan zagospodarowania działki i zestawienie powierzchni przeznaczonej do wyłączenia (zgodnie z projektem budowlanym), uwzględniające klasy i użytki;
• oświadczenie w sprawie wartości gruntu albo wycenę.

Po złożeniu kompletu wymaganych dokumentów do starostwa na decyzję będzie trzeba oczywiście poczekać. Jak długo? To zależy, czy dana gmina posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli tak, to decyzja zostanie wydana stosunkowo szybko, zwykle po 30 dniach. Natomiast gdy MPZP nie ma, proces ten może zająć kilka, a czasem nawet kilkanaście miesięcy.

W wydanej przez starostę decyzji znajdzie się informacja o wysokości opłaty za wyłączenie – należności i opłaty rocznej, a także ewentualny obowiązek zdjęcia próchniczej warstwy gleby i jej wykorzystania. Właściciel zwolniony będzie z kosztów, jeśli pod budownictwo mieszkaniowe planuje przeznaczyć grunty rolne:

• do 500 mkw. w przypadku budowy domu jednorodzinnego;
• do 200 mkw. na każdy lokal, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Jeśli powierzchnia jest większa, to od nadwyżki urząd naliczy należność i opłaty roczne.

Artykuł Jak odrolnić działkę pochodzi z serwisu Geo Invest Poznań.

Kiedy i dlaczego zaleca się badanie geotechniczne gruntu?

Przede wszystkim, badanie geotechniczne jest zalecane przed budową domu jednorodzinnego, zwłaszcza jeśli planowana jest budowa na zboczu, skarpie, czy w zagłębieniu terenu.

Jest to kluczowe również przy budowie obiektu podpiwniczonego, gdzie nośność gruntu i poziom wód gruntowych mają istotne znaczenie. Nawet jeśli lokalne przepisy nie nakazują tego typu badań, warto je rozważyć, by uniknąć potencjalnych problemów związanych z osiadaniem budynku czy pękaniem ścian.

Zazwyczaj decyzję o konieczności badania gruntu można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Organ wydający pozwolenie na budowę może także zlecić przeprowadzenie badań, szczególnie jeśli w okolicy nie istnieją podobne obiekty. Warto jednak pamiętać, że badanie geotechniczne jest zawsze wskazane i może zaoszczędzić wiele kłopotów w przyszłości.

Proces badania geotechnicznego – co warto wiedzieć?

Geotechniczne badanie gruntu obejmuje wywiercenie co najmniej trzech otworów, zwykle zlokalizowanych pod przyszłym budynkiem. Głębokość odwiertów wynosi przynajmniej 2 metry poniżej poziomu fundamentów. Podczas procesu wiercenia pobierane są próbki gruntu, które są następnie analizowane. Wyniki tych analiz pozwalają określić rodzaj podłoża na danej działce i dostosować rodzaj fundamentów do warunków gruntowych.

Badanie geotechniczne – kto je przeprowadza?

Badania geotechniczne muszą być przeprowadzone przez specjalistę z dziedziny geologii lub geotechniki posiadającego uprawnienia geologiczno-inżynierskie. To właśnie tacy eksperci są w stanie skutecznie zinterpretować wyniki badań i wyciągnąć odpowiednie wnioski dotyczące nośności gruntu i poziomu wód gruntowych.

Jakie są koszty?

Koszt badania geotechnicznego zależy od kilku czynników — lokalizacji działki, użytej technologii, rodzaju sprzętu czy liczby i głębokości wykonanych odwiertów. W niektórych przypadkach może być konieczne powtórzenie badań w różnych porach roku.

Co istotne, koszty mogą również wzrosnąć, jeśli wymagane będzie dodatkowe badanie próbek gruntu i wód gruntowych w laboratorium. Mimo że mogą wydawać się one dodatkowym obciążeniem finansowym, to warto je ponieść, aby uniknąć poważnych problemów w trakcie lub po zakończeniu budowy.

Badanie geotechniczne – podsumowanie

Badanie geotechniczne gruntu to kluczowy krok przed budową domu jednorodzinnego, który pozwala na właściwe dostosowanie fundamentów do warunków terenowych. Choć może wiązać się z pewnymi kosztami, jest to inwestycja, która może zaoszczędzić znacznie więcej w przyszłości — zapewni solidne i bezpieczne fundamenty dla nowego domu.

Artykuł Na czym polega badanie geotechniczne gruntu? pochodzi z serwisu Geo Invest Poznań.

Za pierwszych geodetów w Polsce przyjmuje się żerdników królewskich, którzy na przełomie XII i XIII wieku zajmowali się pomiarem gruntów i wytyczaniem powierzchni miast. Zadania swoje realizowali za pomocą prostych narzędzi, takich jak żerdzie i sznurki.

Ich nowym zadaniem było rozstrzyganie sporów granicznych, klasyfikowanie gruntów, a także szacowanie wartości i kontrolowanie dóbr królewskich. Od końca XIII wieku osoba pełniąca te zadania była nazywana podkomorzym królewskim.

W XIV wieku podkomorzy stał się szlachecką instytucją samorządową, a funkcja ta była sprawowana dożywotnio. Przeprowadzenie reformy, nowy podział gruntów i wprowadzenie nowej jednolitej miary powierzchni (włóki) odbywało się dzięki pracy mierniczych na usługach króla.

W XVII wieku na Akademii Krakowskiej została utworzona pierwsza katedra geodezji, której absolwenci otrzymywali tytuł geometry królewskiego, który staje się uprzywilejowanym i prestiżowym zajęciem. W tym samym okresie następuje dynamiczny rozwój szkolnictwa, pojawiają się nowe przyrządy pomiarowe oraz podręczniki.

W czasie zaborów pomiary były realizowane wg różnych zasad, systemów i jednostek miar, a to sprawiło, że po odzyskaniu przez Polskę niepodległości w dokumentach panował chaos i niespójność. 4 stycznia 1919 roku, w Warszawie rozpoczął się Pierwszy Powszechny Zjazd Mierniczych. Odbył się on z inicjatywy Kazimierza Madalińskiego, a przewodniczył mu Jan Krudysz. Mottem zjazdu, w którym uczestniczyło 250 mierniczych z różnych rejonów kraju, było „Być narodowi użytecznym”. Skutkiem posiedzenia było złożenie Naczelnikowi Państwa i Radzie Ministrów postulatu o utworzenie Głównego Urzędu Mierniczego. W tym samym roku powołano Ministerstwo Robót Publicznych, które realizowało pomiary ogóle kraju, szczegółowe zdjęcia geometryczne oraz sporządzało mapy katastralne.

W 1925 roku weszła w życie ustawa o mierniczych przysięgłych. Za jej pomocą zostały uporządkowane nieścisłości będące skutkiem zaborów. Na mocy ustawy wojewoda nadawał tytuł mierniczego oraz kontrolował jego pracę. Od tego momentu tylko mierniczy mógł wykonywać pomiary, a przygotowane na ich podstawie plany i mapy stały się dokumentami urzędowymi.

W 1929 roku podczas Zjazdu Mierniczych Przysięgłych postulowano utworzenie samorządowej izby mierniczej. W okresie międzywojennym uregulowano również przepisy dotyczące realizacji pomiarów, a na potrzeby ewidencjonowania dróg i budynków zaczęto stosować zdjęcia lotnicze.

Zaraz po II Wojnie Światowej, już w 1945 roku został powołany Główny Urząd Pomiarów Kraju. Jego głównym zadaniem było ujednolicenie mapy gospodarczej Polski. Na potrzeby działań związanych z odbudową kraju GUPK mógł otwierać prywatne biura miernicze, jednak okres PRL-u nie sprzyjał prowadzeniu prywatnego biznesu.

W 1952 zlikwidowano ostatnie prywatne biuro miernicze i tylko specjaliści pracujący w urzędach i instytucjach państwowych mogły wykonywać zawód kartografa. Obszar geodezji i kartografii zostały podzielone pomiędzy trzy resorty: Ministerstwo Gospodarki Komunalnej, Centralny Urząd Geodezji i Kartografii, a także Ministerstwo Rolnictwa.

Po zmianie ustroju w 1989 roku znów mogły powstawać prywatne biura geodezyjne. W tym samym roku uchwalono ustawę Prawo geodezyjne i kartograficzne.

W 2011 roku wydane zostało Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Nowa regulacja zastąpiła wiele instrukcji technicznych, regulujących standardy techniczne w zakresie geodezji w Polsce.

W 2020 roku znowelizowano ustawę Prawo geodezyjne i kartograficzne. W tym samym roku weszło w życie nowe rozporządzenie w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do PZGiK.

Artykuł Historia geodezji w Polsce pochodzi z serwisu Geo Invest Poznań.